IVA del 10 % en reformas de vivienda: requisitos, límites y ejemplos

En una reforma de 8.000 €, pagar el 10 % de IVA en lugar del 21 % supone 880 € de diferencia. No es un descuento ni una rebaja que dependa del profesional: lo marca la Ley del IVA, y se aplica si la obra cumple tres condiciones.

En los presupuestos que preparamos como albañil en Murcia es de lo primero que revisamos con el cliente, porque cambia el precio final y obliga a desglosar bien mano de obra y materiales. Te explicamos cómo funciona.

Los tres requisitos para aplicar el 10 %

El artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992 del IVA permite el tipo reducido en las obras de renovación y reparación de viviendas. Se tienen que cumplir las tres condiciones a la vez:

1. Quién encarga la obra: una persona física que no actúa como empresario o profesional y usa la vivienda para uso particular, o una comunidad de propietarios.
2. Antigüedad: la vivienda se terminó de construir, o se rehabilitó por última vez, al menos dos años antes de empezar las obras.
3. Materiales: si el profesional aporta los materiales, su coste no supera el 40 % de la base imponible de la obra.

Si falla cualquiera de las tres, toda la factura va al 21 %. No se puede aplicar el 10 % a una parte y el 21 % al resto de la misma obra.

El límite del 40 % de materiales: cómo se calcula

La base imponible es el importe de la obra sin IVA: mano de obra, materiales y cualquier otro concepto que facture el profesional. Los materiales que él aporta no pueden pasar del 40 % de esa cifra.

Si compras tú los materiales de más valor (muebles de cocina, sanitarios de gama alta, porcelánico de importación), no cuentan en la factura del profesional. Pagarás el 21 % en la tienda por ellos, pero la mano de obra mantiene el 10 %.

En una reforma de baño, el peso de los materiales depende mucho del revestimiento elegido. En nuestros alicatados desglosamos siempre la pieza cerámica aparte para que el cálculo del 40 % quede claro.

Cuándo se aplica el 21 % aunque sea una vivienda

• El propietario es una empresa o encarga la obra dentro de su actividad.
• Viviendas en alquiler: Hacienda considera que el propietario que alquila actúa como empresario a efectos del IVA, por lo que la reforma de un piso alquilado suele ir al 21 %.
• Locales, oficinas y naves, aunque estén en un edificio de viviendas.
• Viviendas con menos de dos años desde su construcción o última rehabilitación.
• Materiales por encima del 40 % de la base imponible.

La construcción de una vivienda nueva y la rehabilitación integral de edificios tienen sus propias reglas, también con tipos reducidos en algunos casos. Si es tu situación, consulta con un asesor fiscal antes de firmar.

La declaración por escrito que debes firmar

Para aplicar el 10 %, el profesional te pedirá un documento firmado en el que declaras que cumples las condiciones: que eres particular, que la vivienda es para tu uso y que tiene más de dos años. El Reglamento del IVA prevé esta comunicación por escrito.

Guárdala junto al presupuesto y la factura. Si lo que declaras no es cierto, la diferencia de IVA y la posible sanción te las reclamarán a ti.

Cómo comprobar que el presupuesto y la factura están bien

• Que el presupuesto separe mano de obra y materiales, para poder comprobar el 40 %.
• Que indique el tipo de IVA aplicado y el precio final con IVA incluido.
• Que la factura lleve el nombre o razón social y el NIF del profesional, y coincida con lo presupuestado.

El IVA no es el único coste fiscal de una obra: si necesita trámite municipal, súmale el ICIO y las tasas. Lo explicamos en nuestra guía sobre la licencia de obra menor en Murcia.

Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento fiscal. Ante dudas concretas, la Dirección General de Tributos publica sus consultas vinculantes y puedes hacer la tuya.